Feiten

Een verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte waarbij de huurder vijf maanden de huur niet betaalt.

Als gevolg hiervan heeft de huurder begin mei 2019 de bedrijfsruimte vrijwillig verlaten. De verhuurder heeft vervolgens bij de huurder aangedrongen om ook de sleutels in te leveren. De huurder heeft ook dit vrijwillig gedaan. De verhuurder heeft hierna de sloten van de bedrijfsruimte vervangen. Let wel, de huurder is dan wel vertrokken, maar de huurovereenkomst is formeel niet beëindigd. Omdat alleen de rechter dit kan doen bij een tekortkoming door de huurder, was de verhuurder een procedure gestart om de huurrelatie te beëindigen. De huurder wil echter uiteindelijk weer toegang tot de bedrijfsruimte, maar dat blijkt dan niet meer mogelijk.

Er ontstaat een geschil tussen de verhuurder en huurder, namelijk over de rechtmatigheid van het vervangen van de sloten door de verhuurder. Volgens de huurder houdt het vervangen van de sloten namelijk opschorting door de verhuurder in, wat concreet betekent dat de verhuurder tijdelijk zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot staakt. En opschorting van die (kern)verplichting is volgens de huurder niet toegestaan.

Arrest van de Hoge Raad

De Hoge Raad denkt hier in dit specifieke geval toch ander over. De Hoge Raad oordeelt namelijk dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is (artikel 6:261 van het Burgerlijk Wetboek). Als een van de partijen haar verplichtingen daaruit niet nakomt, dan is de andere partij bevoegd om haar eigen verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Dit geldt volgens de Hoge Raad óók voor huurovereenkomsten.

In dit specifieke geval, waarin de huurder stopte met het betalen van huur en de bedrijfsruimte vrijwillig verliet, had de verhuurder daarom het recht om het huurgenot op te schorten door de sloten te vervangen.

Het argument van de huurder, dat de verhuurder haar het huurgenot had ontnomen door de sloten te vervangen, werd door de Hoge Raad verworpen. De verhuurder was niet in gebreke vanwege het opschorten van het huurgenot, omdat de huurder eerder in verzuim was geraakt door het niet betalen van de huur.

Lessen voor de praktijk

Hoewel het arrest van de Hoge Raad duidelijk en verhelderend is, moeten verhuurders toch voorzichtig zijn met het feitelijk opschorten van hun verplichtingen, bijvoorbeeld door het vervangen van sloten bij betalingsachterstanden.

In dit specifieke geval had de huurder vrijwillig de bedrijfsruimte verlaten en de sleutels ingeleverd. Pas daarna heeft de verhuurder de sloten vervangen, waardoor van onrechtmatigheid geen sprake was.

Als de verhuurder echter naar aanleiding van de betalingsachterstand zelf aan de huurder de toegang had ontzegd - bijvoorbeeld door het vervangen van de sloten - dan had de Hoge Raad waarschijnlijk anders geoordeeld. Eigenrichting, oftewel voor eigen rechter spelen, is namelijk in principe niet toegestaan.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad biedt verhuurders meer duidelijkheid over hun bevoegdheden tot opschorting bij betalingsachterstanden door huurders. De huurovereenkomst is namelijk een wederkerige overeenkomst, waardoor opschorting door de verhuurder mogelijk is. Ook bij huurovereenkomsten.

Maar verhuurders, let op: het is van de specifieke omstandigheden afhankelijk of opschorting is toegestaan, of wordt gezien als ‘eigenrichting’.

Contact

Heeft u hier vragen over of over andere huurgeschillen? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.